Las derramas en comunidades de propietarios son un pago extraordinario que deben realizar los propietarios para cubrir gastos que no están incluidos en el presupuesto ordinario. Puede utilizarse para financiar reparaciones, obras de conservación, mejoras de accesibilidad u otras actuaciones necesarias para el inmueble.
La obligación de pagar una derrama, la mayoría necesaria para aprobarla y la posibilidad de impugnarla dependen del tipo de gasto y de las circunstancias concretas del acuerdo.
Este artículo explica el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, sin perjuicio de los regímenes civiles especiales que puedan resultar aplicables.
¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las derramas en comunidades?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las obligaciones de los propietarios respecto a los gastos comunes y regula los acuerdos que puede adoptar la Junta.
Como regla general, los propietarios deben contribuir a los gastos generales de acuerdo con su cuota de participación, salvo que exista otro sistema de reparto válidamente establecido.
Cuando los fondos ordinarios de la comunidad no son suficientes para afrontar un gasto extraordinario, la Junta puede aprobar una derrama. La mayoría necesaria dependerá de la finalidad de la actuación.
El artículo 10 de la LPH establece, además, determinadas actuaciones que tienen carácter obligatorio, como las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble o determinadas actuaciones de accesibilidad. Estas actuaciones no requieren acuerdo previo de la Junta para su ejecución; a esta le corresponde acordar la distribución de la derrama y los términos de su abono en los supuestos previstos por la ley.
En determinadas obras de accesibilidad solicitadas para personas con discapacidad o mayores de setenta años, el artículo 10.1.b) establece un límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, referido al importe repercutido anualmente y descontadas las ayudas. La obra sigue siendo obligatoria si quienes la solicitan asumen el exceso, y también cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad alcancen el 75 % de su importe. Además, si la obra se aprueba válidamente conforme al artículo 17.2, la comunidad queda obligada al pago aunque se supere aquel límite.
Por tanto, para saber si una derrama es obligatoria hay que analizar qué gasto se está financiando y qué establece la ley para ese supuesto.
¿Cuándo no es obligatorio pagar una derrama de la comunidad?
No estar de acuerdo con una derrama no permite automáticamente dejar de pagarla.
Si el acuerdo ha sido aprobado correctamente y corresponde a un gasto que debe asumir la comunidad, los propietarios están obligados a contribuir en la cantidad que les corresponda, salvo las excepciones legales aplicables.
La situación puede ser diferente en determinadas obras o mejoras que no tengan carácter necesario. En las mejoras no necesarias del artículo 17.4, aprobadas por tres quintas partes del total de propietarios y cuotas, el propietario disidente no está obligado a pagar si su cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aunque no pueda privársele de la mejora.
También existen reglas específicas para determinadas infraestructuras de telecomunicaciones y energéticas del artículo 17.1: sus costes no pueden repercutirse a quienes no hayan votado expresamente a favor. Estas excepciones no se aplican automáticamente a las obras de accesibilidad ni a determinadas actuaciones de eficiencia energética, que tienen su propio régimen.
Antes de dejar de pagar conviene comprobar qué obra origina la derrama, cómo se aprobó, qué mayoría era necesaria, cómo se ha calculado la cantidad y si los estatutos contienen alguna regulación específica.
¿Cuándo una derrama es abusiva?
Una derrama no es abusiva simplemente porque tenga un importe elevado. Una reparación necesaria puede suponer un gasto importante y ser perfectamente válida.
Para determinar si una derrama puede impugnarse hay que analizar si el acuerdo respeta la LPH y los estatutos, si se siguió el procedimiento correspondiente y si se respetaron los derechos de los propietarios.
La ley permite impugnar determinados acuerdos cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, resulten gravemente perjudiciales para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, causen un grave perjuicio a un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Por tanto, para determinar si una derrama es abusiva hay que estudiar el acuerdo concreto y las circunstancias en las que fue aprobado.
¿Cuántos votos se necesitan para aprobar una derrama en una comunidad?
No existe una única mayoría para aprobar todas las derramas.
La mayoría necesaria depende de la obra o actuación que se pretende financiar. El artículo 17 de la LPH establece diferentes mayorías según el tipo de acuerdo.
Dependiendo del caso, puede ser necesaria la unanimidad, una mayoría de tres quintas partes, la mayoría de propietarios y cuotas u otra mayoría específica. Por ejemplo, las mejoras no necesarias del artículo 17.4 requieren tres quintas partes del total de propietarios y cuotas; las obras de accesibilidad y los ascensores del artículo 17.2, mayoría de propietarios y cuotas, sin perjuicio de los supuestos obligatorios.
Para los acuerdos sin regla especial se aplica el artículo 17.7: en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes. La unanimidad se exige para modificar el título constitutivo o los estatutos cuando no exista una excepción legal específica, no por el mero hecho de aprobar una derrama.
Una derrama para una reparación necesaria, por ejemplo, no se analiza de la misma manera que una destinada a una mejora voluntaria: las actuaciones obligatorias del artículo 10 no requieren aprobación previa para su ejecución.
Por eso, para saber cuántos votos son necesarios hay que determinar primero qué gasto está aprobando la comunidad.
¿Puedo negarme a pagar una derrama de la comunidad de vecinos?
En general, un propietario no puede negarse a pagar una derrama válida simplemente porque haya votado en contra.
Si el acuerdo se ha aprobado correctamente y el gasto corresponde a una obligación de la comunidad, la cantidad puede ser reclamada al propietario, salvo las excepciones legales aplicables.
El impago puede generar una deuda y dar lugar a una reclamación por parte de la comunidad.
Si existen motivos para considerar que el acuerdo es contrario a la ley, a los estatutos o a los derechos del propietario, puede valorarse la impugnación del acuerdo.
Es importante distinguir entre no pagar y recurrir legalmente una decisión de la Junta. La impugnación no suspende por sí sola la ejecución del acuerdo: la suspensión debe ser acordada cautelarmente por el juez. Dejar de pagar sin más puede generar consecuencias económicas.
¿Qué dice el artículo 71 de la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley de Propiedad Horizontal no contiene un artículo 71 como tal. No debe confundirse esa referencia con el artículo 7.1 de la LPH.
El artículo 7.1 regula determinadas actuaciones que los propietarios pueden realizar en sus viviendas o locales y establece límites para las modificaciones que puedan afectar a la seguridad, estructura, configuración exterior del edificio o derechos de otros propietarios. También exige comunicar previamente esas obras a quien represente a la comunidad.
Por tanto, si la consulta está relacionada con una derrama, es importante identificar correctamente el artículo de la LPH que corresponde al caso.
¿Qué hacer si no estoy de acuerdo con una derrama?
Si un propietario considera que una derrama es incorrecta, debe revisar el acta de la Junta, el presupuesto o proyecto de la obra, el acuerdo mediante el que se aprobó y el reparto de cantidades entre propietarios.
También conviene comprobar qué mayoría exigía la ley y si el procedimiento seguido fue correcto.
Si existen motivos para impugnar el acuerdo, hay que prestar atención a los plazos legales de impugnación: tres meses como regla general y un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para los propietarios ausentes, el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento legal.
También debe comprobarse la legitimación para impugnar. Como regla general, el propietario debe estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de impugnar, con la excepción legal relativa a acuerdos sobre establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Dejar pasar el plazo correspondiente puede impedir posteriormente la impugnación. Conviene solicitar asesoramiento con antelación suficiente para comprobar los requisitos aplicables al caso.
En resumen
Una derrama no es ilegal por ser elevada ni puede dejar de pagarse simplemente porque un propietario esté en desacuerdo. Para determinar si existe obligación de pago hay que analizar qué gasto se financia, cómo se aprobó, qué mayoría era necesaria y qué establece la Ley de Propiedad Horizontal para ese caso concreto, incluidas sus excepciones.
Si se plantea impugnar el acuerdo, deben revisarse los plazos y requisitos legales, teniendo presente que la impugnación no suspende automáticamente su ejecución.
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